最近几年,房子越来越成为一个热门的话题。谁还不面临一个买房的问题?不买不就要面临一个租房的问题?不管是租房还是买房,咱们老百姓最关心的,还是价格的问题。那么租金和房价关系是怎样的?房价涨租金也涨吗?到底是买房合算还是租房合算呢?房价与租金比受哪些因素影响?其变化又预示着什么?今天我们不妨就这个问题来简单的研究一下!
仅从使用的角度来说,无论购房还是租房,都能满足居住的效用。但是,一般认为住宅租赁通常难以用于市场投机,市场均衡状态之下的租金往往真实反映了住宅市场整体的供需关系;而居民的购房行为往往具有潜在的投资性,使得住宅买卖交易往往具有投机性,房价可能发生背离价值而产生泡沫。所以,房价租金比是衡量房地产市场泡沫的重要指标之一。
按照国际惯例,也就是世界银行的建议,房价房租比应为200:1左右为宜。这一标准主要是从投资回报角度得出,一般情况下,若要满足5%-6%的投资回报要求,房价租金的比值为196-232,如果房价租金比超过300,说明该区域房产投资价值变小,房价高估,也就意味着房地产泡沫严重;如果低于200,说明该区域投资潜力较大,房价泡沫不大。
下面举例说明,我们假定一套房子的房价房租比是200:1,月租金为2000元,则该套房子的价值应为2000元x200倍=40万元,年租金24000元÷40万=6%,也就是说,房价房租比200:1,相当于年收益6%,比买保险的年收益(5%左右)还略高一些,这样的房子,当然比较适合去买。而如果房价房租比超过200:1,达到250:1,则年收益只有4.8%,已经低于买保险的年收益,而同时也没有保险的意外赔付功能,自然已经不适宜投资。
理论上房价租金比为收益还原利率的倒数。所以,如果能确定客观的收益还原利率,那么就可以得到合理的房价租金比。对于收益还原利率的确定,许多学者开展了深入的探讨,都有着各自的主张,如山本正幸归纳的7种主张,林英彦提出的“实质利率”概念。林英彦认为实质利率可直接作为土地的还原利率,若是建筑物的还原利率则在该利率基础上再加2%。国家标准《房地产估价规范(GB/T50291-1999)》指出,收益还原利率可采用安全利率加风险调整值法确定。安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或中国人民银行公布的一年期存款年利率;风险调整值应根据估价对象所在地区的经济现状及未来预测等确定。
2016年我国一年期国债年利率在2.5%左右,中国人民银行公布的一年期存款基准年利率为2.5%,五年以上商业性住房抵押贷款年利率在6%左右,这里分别用2.5%和6%计算理论房价租金比,结果如下:
指标 | 采用一年期存款利率计算 | 采用一年期存款利率+1%的风险调整值计算 | 采用一年期存款利率+2%的风险调整值计算 | 采用五年以上商业性住房抵押贷款年利率计算 |
收益还原率 | 2.5 | 3.5 | 4.5 | 6 |
理论房价 | PR1 | PR2 | PR3 | PR4 |
租金比 | 480 | 343 | 267 | 200 |
对房价租金比区间意义的解释:
1、如果居民购房未申请住房贷款
当房价租金比>PR1时,表示收益还原利率还不能满足一年期的银行存款利率,房价具有明显的泡沫,居民买房自住或出租不如租房合适;
当PR1>房价租金比>PR2时,此时收益还原利率仅能满足银行存款利率,风险补偿不足1%,此时房价具有泡沫成分;
当PR2>房价租金比>PR3时,此时收益还原利率能满足银行存款利率,风险补偿介于1%-2%,房价仍然略显偏高。
2、如果居民用信贷资金购房
当PR3>房价租金比>PR4时,此时收益还原利率不能满足银行住房抵押贷款利率,房价对于信贷购房者具有一定的风险;
当房价租金比<PR4时,意味着收益还原利率能够满足银行住房抵押贷款利率,房价对于购房者来说,风险相对较小,居民租房不如购房合适。
根据此计算结果,房价除以月租金等于200-250范围内可认为是健康合理经济。同时根据马克思的地租理论和迪帕斯奎尔-惠顿模型(D-W模型),房价与租金的变化趋势应当基本一致。但是在我国这两个指标可以在较长的时间内发生背离。
选取我国30个城市2008-2016年的年度面板数据为研究对象,将30个样本城市各年度的房价租金比与国际标准区间值进行对比,初步判断我国房地产市场的健康状况。为了使得对比结果更加直观,下图展示了房价租金比与国际标准区间值的对比情况,横坐标表示房价租金比的区间值,纵坐标表示处于相应区间中的城市个数。其中房价租金比住宅价格年月度住宅租金均值。
图1 房价租金比与国际标准区间值的对比情况
注:2008/2010/2012年数据来自浙江大学的叶君波硕士论文,2014/2016年原始数据来自网络,经作者计算后统计得到。
从图可知,各年度样本城市的房价租金比主要处于[300,500],[350,-]的区间内,且数量上呈增加趋势。处于[200,250]这一国际标准区间中的城市数量很少且总体呈下降趋势;处于[250,300]这一次合理区间的城市数量也较少。因此,参照国际标准,我国大部分城市住宅价格都偏高。针对这一现象,学术界有多种解释。
(一)常规的流行解释
常规的流行解释往往将房价与租金的背离关系归因于我国住房买卖市场存在泡沫,其中最具代表性的解释主要从买卖市场投机现象严重和租金售价比脱离合理范围这两个角度切入。
1.常规解释之一:买卖市场投机众多导致房价和租金背离
仅从使用角度看,购房和租房均可实现居住的效用。但是,一般认为市场均衡状态之下的租金水平往往真实反映住房市场整体的供需关系,因此租赁市场投机现象很少,而买卖市场则可能存在投机现象。自住房制度改革后,我国住房市场买卖价格一直以较快的速度增长,其上涨幅度大大超出民众的心理预期,高房价与人民日益增长的住房愿望之间的矛盾进一步加剧。这种状况导致一部分学者与广大民众认为,高房价的原因在于市场内投机者众多导致的房地产市场泡沫。相比而言,房地产租赁市场的承租者绝大部分都是有真实住房需求的,所以租赁价格增幅稳定。正是住房买卖市场投机现象严重才导致房价与租金的背离。
2.常规解释之二:售价租金比脱离合理范围导致房价和租金背离
售价租金比作为判断房产市场投资是否过热的辅助手段,对于房价趋势的预判仅起一定的参考作用,而运用售价租金比研究房价和租金的背离无疑是断章取义,并未找到问题的根源所在。本质上,售价租金比是基于收益还原法的,在成熟市场中被视为衡量房地产投资价值的标尺,但是于我国住房市场却并不适用。理由是:第一,国际惯例的200∶1至300∶1,是基于成熟市场的, 而我国住房市场尚处于快速发展初期,买卖市场中新房比率远高于二手房比率,并不属于成熟市场。第二,我国住房市场售价租金比脱离国际标准范围仅说明投资住房的收益预期更多集中于住房自身价值的增值,而并非租金收益。第三,售价租金比在我国与发达国家之间不具可比性,而在很大程度上与居住文化联系在一起,不能简单地讨论价格与收入问题。
(二)一种新的解释
从买卖市场投机以及售价租金比的角度都只能部分解释房价与租金的背离关系,并且该解释也不存在逻辑上的必然性与视角上的全面性。事实上,房价上涨速度较租金更快受多种因素的影响,尤其是土地制度差异、商品房附加资源以及居住文化等关键因素。
1.土地制度导致市场供给短缺
住房最基本的生产要素是土地,土地的供给对住房的供给和价格具有重要影响。我国实行社会主义公有制的土地制度,合法的商品住房均是建设在城市国有土地之上。理论上,国有土地所有权应该属于中央政府,但实际上,城市的土地完全由地方政府控制,出让土地收益的大部分也因此成为地方财政收入的重要来源。
在土地私有制条件下,土地供应的弹性相对较大,虽然供应受自然供应影响小,但受经济供应的影响大,因为供应主体不是唯一的,它们之间存在竞争关系;而在土地公有制条件下,政府拥有土地的最终审批权,是土地的唯一供给方,垄断了整个土地市场,因此土地供应的弹性相对小,出让自然供应与经济供应的变化幅度相对都很小,所以在公有制条件下土地失衡会显得相对严重。传递到住房买卖市场上,供应相对更短缺,房价上涨快。但在租赁市场上,供应不受行政或法律约束,仅取决于租金水平,供应者众多,竞争充分,租金上涨难度大。
2.商品房捆绑公共资源造成需求旺盛
中国的房地产并非简单的居住功能,而是一个捆绑着很多资源的综合价值体。房子跟户口挂钩,房子的位置也决定了住户所享受的各种公共资源的优劣。一旦外来者在大城市买房落户后,就可以享受大城市的更多政府保障,且教育及医疗资源更加丰富。
无论是前100名医院还是前100名高校,都明显集中于大型城市。要享受优质的医疗和教育资源,就要买就近的商品房和学区房。有些学区房是老旧危房,房价却高得出奇。
3.居住文化加剧供需矛盾
我国是高置业率国家,传统居住文化的影响导致国人的置业观念相比其他国家更强。在绝大多数人的意识里,租房居住意味着收入低、财产少、没面子、不稳定、不受尊重,所以能买房就不租房,能勉强坚持买房也尽量不要租房。横向比较来看,国人的住房自有率已经达到93%,在全球其他主要国家里居于高位。
而这种置业观念又因下述原因而进一步强化:第一,对房价进一步上涨的预期强化了置业观念;第二,在流动性过剩与投资渠道较少并存局面下,置业比储蓄等投资方式更有效率;第三,负债消费意识日渐形成,负债性置业有利于提高投资的收益。置业观念日益增强是导致我国买房需求规模大而强劲而承租需求小而微弱,而且租赁市场上的承租者往往是难以进入买卖市场的低收入家庭和刚工作的低收入就业者,这样租金要想向售价那样提升,需求本身是不支持的。
以上三方面由我国住房市场自身特点所决定,在同一时间段内产生集聚效应,造成住房买卖价格上升。住房市场需求者自然会分化成购买需求者与租赁需求者两部分,而在同一时间、地点上其总量基本是稳定的,买者愈多则租者愈少,较多需求者选择进入买卖市场,而拒绝承租居住时,最终会导致房价与租金的背离。我国住房市场独特的土地制度基础、附加公共资源属性和文化特征共同作用导致住房买卖价格与租赁价格的背离关系,但随着市场条件趋向彻底市场化以及房地产业逐渐进入成熟期,我国租金与住房价格的实际关联会在新的条件下逐渐强化,只不过需要比较长的一段时间。
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