近年来,以科技地产、物流地产等为代表的各类产业地产层出不穷。以产业为依托,地产为载体,实现土地的整体开发运营已成当今房地产企业在传统房地产开发业务之外的另一种选择。经过十几年的发展,随着参与者不断增加,产业地产不可避免的陷入成长的瓶颈。为实现差异化竞争,开发商绞尽脑汁推出新概念,打造出文旅地产、金融地产、健康医疗地产等各类特色产业地产,这些新型产业地产模式甫一推出,确实吸引了不少眼球,但后续的招商如何操作、资本如何引入、软硬件如何打造等方面仍面临诸多问题。事实证明,仅依靠概念,无法实现产业地产的真正创新,产业地产的未来需要更加彻底的颠覆式创新。
农业地产是在此背景之下,近几年新出现的一类产业地产形态。绿城创始人宋卫平携“十年百镇、百镇万亿”的战略目标来势汹汹。那么,农业地产究竟是产业地产概念的又一次“新瓶旧酒”,还是产业地产的一次颠覆式“涅槃重生”?
何谓农业地产?
去年12月,在一场名为“小镇在中国”的发布会上,绿城创始人宋卫平携乌镇雅园、杭州桃李春风、莫干山观云小镇、杭州春风长乐、上海崇明岛小镇等10个小镇首次全面正式亮相,他一手创办的蓝城提出了“十年百镇、百镇万亿”的战略目标:十年内打造100个“宜居、宜养、宜旅”的复合型理想生活小镇,实现万亿销售额。这应当算是农业地产的首次大规模集中亮相。宋卫平提到的小镇是这样的:距离市中心30-50公里,占地3平方公里,其中农业及相关产业占2平方公里,建筑规划占1平方公里。在建筑规划中,90%的是住宅,预计售价1万/平米,10%的是配套设施,包括医疗、教育、餐饮、娱乐和文化等。
在此基础上,农业地产可以定义为结合农业与文化、休闲与度假等多功能、全覆盖的新型土地综合开发模式。农业地产是农业同地产业的一个嫁接,涉及到农业、文化、旅游业和地产业,要对其进行分类是一个综合的提炼和概括过程,以农业的分类为理论基础,与房地产业进行融合、对接,从而形成休闲农业地产分类,概括来讲,主要包括以下五种模式。
五类农业地产模式
一、以新农村建设为基础的农业新村及农村房地产开发
政府加大对于农村基础设施的投入,如公路交通、供电、供水等,这些都为农村房地产的开发提供了良好的基础。农村房地产是在房地产开发的过程中渗透农业文化所形成的一种延伸模式。依托新型乡村社区和特色城镇的农业地产,是常见的农业地产类型,与农业产业升级和农村基础设施完善是同步进行的,也是新型城镇化和美丽乡村建设的普遍模式。
特点:以乡村综合资源为基础,以乡村旅游休闲为导向,以城市游客消费为动力,以乡村特色产业为支撑,以乡村度假地产为延伸,实现"旅游景区、休闲农业园区、度假社区"三区合一,实现农村产业结构调整和加快城乡统筹发展,核心是提高农村土地资源的综合效益。
二、以产业为支撑的新型农业社区
新型农业社区也就是扮靓"美丽乡村",既不能等同于村庄翻新,也不是简单的人口聚居,而是通过统一规划和调整产业布局,将乡村城镇化建设和农业现代化同步发展,在已有村镇基础上进行社区化开发,完善基础设施,在农村营造一种新的社会生活形态,实现就地城镇化。
新型农业社区的四大特点:
1. 塑造一种具有社区意义的新型村庄,通过一些小型乡村居民点的联合与相互协作,形成一个具有集群意义的居住统一体。适度的社区规模,同时维持一个可管理的尺度,以便能够获得一定的规模效应,为社区居民提供包括居住、教育、医疗、娱乐等在内的各种公共基础设施和公共服务体系。
2. 可持续农业社区形态,以农业为主要产业,构建可持续的农业及相关产业链,将生产、加工、运输一体化,引入商业、休闲、旅游等其他形态。
3. 强调尊重原有地域文化,在规划设计中充分挖掘当地历史文化资源,重视原居住模式的传承与发展,鼓励社区成员参与社区规划和建设,增强社区成员的归属感和认同度。
4. 在规划建设中,可通过开发农村特色餐饮、特色住宿、农耕文化体验产品、乡村主题度假社区等农业休闲体验产品,将企业资本、城市居民和城市消费引入乡村,形成农村新的居住模式、服务管理模式和产业格局。
三、以古村落为依托的地产开发
开发古村落是经过时间和历史的沉淀而完全或部分保留下来的人类居住的区域,这些村落集中反应了当时人们的生活及劳作状态,具有各自的时代特征和地域特征,通常都是遗留下来的宝贵文化遗产,此类产品是田园旅游房地产中资源条件最好的产品,以保留过往鲜活的生活方式为最佳卖点。
四、以农业观光园为依托的地产开发
农业观光园是以高科技农业或者成规模种植、养殖农业为主体吸引物来满足人们在休闲活动中的相关物质与精神需求的一种农业休闲产业形态。因为农业观光园本身是具有一定土地规模的,可以某项农作物、养殖业或手工副业为卖点,综合餐饮、住宿、采摘、游乐等多项休憩内容,采用“庄园式”地产开发,如采摘篱园、生态渔村、休闲农庄、山水人家、养生山吧等系列农庄、酒庄、水庄、山庄。庄园创造的良好社会效益和生态效益,不仅开辟了农业现代化的新途径,而且有力地激发了农村经济全面发展的内在潜能。庄园经济的出现与繁荣成为了新型经济模式的代表,它让资金、管理和技术等现代生产要素以资本的形式进入农村,从而为"资本下乡"开辟了绿色通道,它的兴起无疑是对传统低效农业向现代高效农业转变的一个有效途径。
A.庄园产业集群,比如香草庄园、葡萄酒庄产业集群、度假山庄等。依托农业产业为基础形成的庄园集群,所有产品依托某一农业主题,比如香草庄园、酒庄集群、度假山庄等。
B. 企业总部庄园,通过政府搭台、企业带动、农民合作的方式,完善配套设施,建设主题产业综合体,打造智慧型的企业总部庄园集群。企业总部庄园是一种体现总部经济效应的同时,依托区域生态的田园环境,延伸产业链条,增加休闲功能,为进驻企业提供良好的环境和条件,最终打造综合多元化复合型的产业基地。
C. 以主题生活方式重塑乡村,通过对乡村资源整合,提炼出主题,或者植入新的主题,比如说生态、养老、健康等,再把主题贯穿到乡村建设的各个方面。
五、以家庭农场为依托的地产开发
"家庭农场"有两种模式:一种是先让顾客享受到品质俱佳的有机农产品,而基于人们对有机农产品生产过程的好奇心及渴望回归田园的心态,相应的衍生出体验、游乐、主题活动等产品;另一种是以农业为基础的综合性休闲度假项目,目的不是把农业做精致,而是打造成田园里的都市乐园的概念。在每个家庭农场或者企业庄园里融入CSA理念,可以延伸出更多的赢利点。
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