虹口区的商业曾经很有特色,一百年前,上海三大商业街中除了淮海路、南京路之外,还有一条四川北路商业街,其商业程度在民国时期繁华至极。在《上海风土杂记》中,曾有这样的描述:“北四川路跳舞场,中下等影戏院、粤菜馆、粤茶楼……星罗棋布,全上海除南京路、福州路以外,以北四川路为最繁盛,日夕车辆、行人拥挤。”
直到上世纪90年代,还流行这样一句话:“走走逛逛其他路,买卖请到四川路”。然而,近十余年来,由于各种因素的影响,特别是其他商圈如徐家汇、五角场等新兴商圈的迅速崛起,曾经繁华的四川北路商业街不断凋零,曾经繁荣之景仅次于南京路、淮海路的四川北路,也辉煌不再。
——人气不旺
如今在四川北路走一走,“没啥人气”可能是最直观的感受。除了最北端的综合性商业体“龙之梦”比较热闹之外,整个条状的四川北路冷清落寞。环绕四川北路东宝兴路路口的凯鸿广场、嘉杰国际、巴黎春天、东宝百货,一度构成"黄金十字"商圈。然而如今这个十字路口,却是客流寥寥,十分萧条。就连号称“相对生意不错”的巴黎春天,也难掩萧条;离巴黎春天不远的宝大祥青少年用品商店,也缩小了门面,将原先一块黄金位置出让给其他商铺;东宝百货更是已经停业关门。据《四川北路商业街区第二季度发展报告》显示,今年上半年,四川北路商圈内的购物中心,按面积计算,平均空置率为17%,其中,利通广场和壹丰广场空置率最高,分别达到61%和40%。
这些年来,随着旧改推进和附近居民搬离,主要消费群也渐行渐远。四川北路街道有11万人口,实际上人户分离达到50%,居住在这里的只有将近6万人,6万人里有2万人是60岁以上的老人……这些情况,对消费等各个方面都带来影响。在居民逐渐迁出、新的建设尚未完成的这段时间里,四川北路不得不面临人口空心化等问题,在转型的阵痛期里挣扎。
——租金混乱
除了人气不旺,四川北路上的商办物业租金也是低的吓人。根据睿意德提供的数据显示,四川北路商圈里经营状况最好的就是虹口龙之梦,但租金与南京东路、淮海路等黄金地段相比,尚有很大差距。而虹口龙之梦上市之后基本市场被其吸纳,其他项目的租金与龙之梦相比差距较大,而且部分项目都在准备脱手出售。
此外,商业物业租金混乱现象严重。如嘉杰国际广场,根据商家调查,租金价格区间非常大,即使是同一层的商铺,租金价格也有各不相同,尽管同一层不同区域因位置好坏存在租金差异并不奇怪,但毫无标准根据商家随意定价则很容易造成管理上的混乱和漏洞。
四川北路商业街的没落,除了受网购、电商等新商业模式的影响外,主要还是自身在发展中存在的问题,制约了其发展,导致在激烈的市场竞争中逐渐落后。
——定位迷失
在电商、多个商业中心兴起、新生活方式等冲击下,四川北路街区商业定位迷失,开什么都旺不起来,高端不行,低端成本不下来,中端也时间长不了,而眼睁睁看着客流从门前转过。相邻的七浦路市场,定位为中低端服装商城,但因位置处在虹口、闸北、黄浦三区交接处,生意非常火爆,更是转移了商家和顾客的关注。伴随着商业迷失,商务楼宇的定位也恍惚起来,一流地段二流价格,跟静安黄浦相比,直差一个段位。四川北路在区域内外都受到激烈的竞争,老上海三大商业街之一的美名也就渐渐不再被提起。
虹口区相关部门曾做过一个针对四川北路消费人群的调查,发现周边居民依然是消费主力,但商务楼里年轻白领的消费比例正逐步上升。此外,除了龙之梦被一些消费者当做约会地点之外,四川北路大多商户依然仅仅是消费者“走过、路过”的地方。周边居民消费的模式也正在转变,随着社区商业的逐渐兴起,他们更多倾向于在周边社区商业圈购物,像四川北路这样的老牌商业街就更需要打造出自身的特色才行。
——缺乏统筹
四川北路商业档次低,并且呈点状分布,是造成现状的原因之一。春天百货关门就缘于,周边标志性大型商业设施缺乏,商业热点分散,加上商场本身的商品定位不高,导致客流减少明显,商场招商经营都较为困难。四川北路上多处购物商场内,都没有配套的停车区域。如针对少年儿童消费品销售的凯鸿广场,尽管还保有100%的出租率,但周边配套设施的脱节,让它显得有些独力难支。商铺店员表示,孩子的家长都有车,而这里没有办法停车。周边的基础设施娱乐性太少,因为家长在这里等孩子的时候,会觉得太无聊。
四川北路缺高品质的项目么?其实不缺,随着苏宁宝丽嘉,星荟广场,虹口SOHO,中信广场一大批四川北路的升级项目的竣工,四川北路也拥有了不少高品质物业。以上的四个案例,都是一些不俗的作品,但是缺少的是一个整体的协作效应,目前每个项目因为城市设计的关系都各自为政,整条路被割裂得四分五裂,轨道交通配套也不足,周围拆迁之后人口严重空心化,人口没有导入,没有流动,造成了这一幅冷清的画面。
福睿智库作为驻在四川北路办公的现代服务业企业,基于多年的切身体验,并结合我们为各地进行城市更新、产业升级、产业规划等咨询研究的工作,在响应近期虹口区“解放思想大讨论”活动中对四川北路商业商务功能再造进行了讨论思考,希望能为新时期四川北路再创辉煌提供参考。
几点思考:
1.借鉴世界城市中心城区复兴的经典,重新定位,功能重置,活力复兴,价值发现。四川北路走过“商业+居住”、“商业+商务+居住”,进入“文化+商业+商务+居住”新阶段(文化产业不能只是多伦路的古玩字画和历史文化遗迹参观,要有与科技、金融结合的现代创意设计大产业、新业态),要借鉴东京六本木区的文化融合商业和商务的粘合作用,在更新的同时,复兴和延展本区的大文化产业功能,在街区,社区,商务区,支马路规划一批新型文化设施载体,并在空间上充分融合进商业和商务载体之中,通过文化的复兴和活力,提升商业和商务的价值,使本区域不仅在地段上,更在价值上、在产出上、在品味上成为都市的核心CBD区。
2.在空间上进行功能指导。如“一带三片多块”等等。一带:四川北路历史文化风貌商业街区;北片:鲁迅公园-山阴路-溧阳路-多伦路,文化旅游、幽静典雅;中片:海伦路-海宁路、塘沽路,地铁十号线海伦路、四川北路站点,现代商务商业;南片:至苏州河,国际时尚、高端商业。
3.在片区基础上,打造功能节点、强化板块规划。虹口区是南北狭长型,东有五角场板块,西有大宁板块挤压,沿路的带状规划提升已经很难了,已无法仿效淮海路、南京路等发展模式了;且再按照传统商业街区路径再来改造四川路,也已经不符合商业的发展趋势了;未来虹口需要打造功能节点,加强板块规划提升,或许会有空间,例如东宝兴路、四川北路、海宁路三个地铁站之间的金三角板块有很多可以腾挪的空间;虹口足球场、龙之梦板块也已经形成一定复合功能集聚。
4.采取“点-圈层”发展模式,打造多个扩大的城市综合体。四川北路原来的金腰带规划根本就没做好,现在看起来已经被分割成几段,很难联系起来,不像淮海路一样可以让大家一路逛下去,所以今后四川北路应该采取“点-圈层”发展模式,聚焦本地圈层消费和服务。即依托500-600米范围内的密集的商务楼和住宅作形成核心点,然后把相关的支马路打通、规划好,成为支撑圈层发展的腹地,间以绿地、公园、河流等,形成一个个有特色的圈层,融商务办公、居住、商业、餐饮、游憩于一体,就像一个放大了的城市综合体。比如嘉杰国际和东宝百货、巴黎春天这个围绕东宝兴路和四川北路的交叉口应该形成一个点的圈层。武进路、四川北路交叉口形成一个圈层,借助周边的壹丰广场等几幢商务楼,打造一个扩大的城市综合体。
5.做好沿支马路及两侧地块,将街上的商业商务休闲娱乐旅游功能吸引到地块内部。结合地铁站点,选择若干个具有历史风貌价值的街区、新旧里弄,进行功能置换式更新,打造精品化文化创意产业街区。具体地块如,结合地铁站点,打造海伦路上盖地区文化创意产业集聚区;四川北路海宁路口中国银行旧楼对面新式里弄片区等具有保持利用价值的社区。置换后的功能用途:公寓式办公、会所式旅馆、酒店式管理的出租公寓、设计销售展示一体的特色企业店面、大师工作室、画廊、产品体验店、休闲与生活配套设施等。同时要加强产业研究,不断调整商业设施和业态构成。
6.以聚白领为目标,打造特色美食娱乐文化街品牌。围绕四川北路及周边丰富的商务楼宇资源优势,以广大青年白领为潜在消费群体,使他们能够下了班“留下来、聚聚会、放放松”。建议近期,采用“统一招商、统一管理、统一品牌”的方式,引进一批以沪美食为底蕴,日韩美食、台湾美食等时尚特色品牌的餐饮娱乐项目,打造“乍浦路—武进路、四川北路—海伦西路、四川北路—山阴路—甜爱路”等几条特色美食娱乐文化街道,丰富街道文化娱乐功能,形成N个四川北路“美食街夜生活”品牌,从而带动四川北路及周边商业人气。
7.对商务商业楼宇进行调研摸底并适时开展更新改造。调研摸底商业、商务楼宇的产出情况,特别是90年代及以前修建的那一批,主要是海伦路与海宁路之间,四川北路中段地区楼宇,如:巴黎春天百货所在的商务楼宇、中国银行旧址大楼、森林湾大厦、东宝百货大楼等。参考徐家汇对美罗城、西亚宾馆等的更新改造经验,对节点性的商务商业建筑进行有针对性的更新改造,以适应服务业升级、商务成本升高、传统商业萎弱的趋势。
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