上篇主要对产业地产空间产品类型创新的背景环境、当前演化的新趋势进行分析,并重点介绍了当前办公研发类空间产品的代表案例。本文将继续对办公研发类空间产品进行特征总结,对生产功能型和配套功能型空间产品进行分析,并辅以相关案例说明其当前发展特征。
大型企业具有雄厚的资产基础,有能力建设独家冠名的写字楼,拥有专属总部办公写字楼逐渐成为大企业彰显企业地位的重要途径。
区位特征: 通常位于特大或大城市的商务中心区或高科技产业园区内,交通通达。
功能特征: 总部办公或兼具总部办公和科技研发功能,同时配备员工用餐、休闲等配套设施。
规划设计: 布局上为建筑单体或多栋建筑组合布局,层高一般为高层或多层;建筑外形一般为现代简约风格,彰显企业先进科技理念;规划布局上,强调开敞公共空间设计;内部空间设计上,注重办公空间的联系性,方便员工沟通交通。
具有工业产权属性的多、高层办公楼,不仅在产权属性上与中心商务区的高层写字楼不同,因其明确的产业发展主题,在功能定位,规划设计,入驻企业等方面特征也与商业地产写字楼有所区别。
区位特征:具工业产权属性的多、高层办公楼多位于高新技术开发区、高科技园区、创意产业园区等新兴产业园区内。
产业特征:产业一般以所属园区内的主导型产业,为园区产业服务的现代服务业等产业。
功能特征:以商务办公、研发功能为主,同时提供高端完善的物业服务。
规划设计:建筑风格一般为现代简约风格,采用智能化办公系统,内部面积灵活可分割。
入驻企业:高科技企业运营管理和研发中心,园区行政服务中心,或是多种类型中小型和成长型企业。
低层独栋办公楼为商务办公,研发活动提供空间的独立企业别墅,可以根据企业自身特色进行建筑外观和内部构造的个性化设计,用独立和个性展示企业专属形象。因更加注重生态、环保及舒适性的特质,低层独栋办公逐步发展成为园区办公物业的新宠。
区位特征:城市边缘地带,相对中心城市既有一定的独立性,又有很好的可达性。
产业特征:产业类型以智力密集型产业为主,如软件、研发、生物医药、信息服务业等。截取不同产业链的高端,研发、总部办公等,使各产业链不同部分在同一个区域密集分布。
功能特征:主要集中在商务办公、研发功能上,生活与休闲功能也表现明显。
规划设计:规划布局上呈低密度、绿化高、环境佳等特点。建筑外观多为现代简约风格,楼体设计形式多样化,低层的独栋式单体、双拼或是小组团组合形成独立空间,同时具有独立LOGO墙。
入驻企业特征:对中心城浓厚的商业氛围依赖度低相对较低,更加注重办公环境的生态、舒适性,同时比较看重企业自身的形象的智力密集型企业。
需要特别提到的是:具有大平面特征的研发楼,因其研发空间大,有利于研发人员共享交流,同时开展相关的中试生产,而成为新兴的独栋办公物业形式。
在产业园区布局众创空间类物业产品,可以完善园区的科技创新链条和产业生态圈,为园区运营商拓展创新创业服务和产业投资打下基础。众创空间的物业产品包括创业咖啡馆、创客空间等新型孵化空间和传统孵化楼(加速楼)等类型。
(1)创业咖啡
创业咖啡通过整合本地创业资源要素,为早期创业者搭建起一个具有共享办公、人才交流、技术分享、市场拓展、项目对接等一站式服务的创新型创业孵化空间。
区位特征:高科技产业开发区或园区内。
孵化产业:互联网等高科技产业、文化类产业等。
孵化模式:为初创企业提供价格低廉的办公环境和一站式投融资、创业辅导、品牌推广等综合解决方案。
空间设计:一般由车库、旧工厂等改造而成,园区某栋建筑底下几层,或者低层独栋小楼,面积一搬在500-1000㎡,空间布局较为简单,有集中式办公区域、小型展示区域、小型会议室等功能区,办公家具、设施等以简洁实用为主。
(2)创客空间
创客空间指共同兴趣的人们(通常是对电脑、机械、技术、科学、数字艺术活电子技术)聚集在一起,形成社区化运营的工作空间。在“大众创新、万众创业”的发展环境下,创客空间成为创新创业人们的集聚空间。
区位特征:创意产业园、新兴产业园或高科技产业园区内。
孵化产业:3D打印机、智能穿戴、智能家居、机器人、电子开发设备,机械加工设备等智能硬件以及文化创意产业等。
孵化模式:空间提供办公场地、基本的原型开发设备等硬件服务,同时提供商业、技术、产品、市场、人力、法务、财务等一揽子创业服务。
空间设计:位于建筑楼体内部,占据单层、多层空间或独栋建筑均为创客空间。内部空间一般具有较明确功能分区,包括加工区、展示体验区、休闲区等类型,办公家具和设备较为简洁实用。
(3)孵化(加速)器
除创业咖啡馆、创客空间等新型孵化形式外,孵化器依然是园区产业孵化主导物业类型。根据企业发展周期,企业孵化到一定程度,进入快速成长期,因而加速器作为企业孵化下一步进驻的物业产品常与孵化器同时存在。
区位特征:多位于高科技产业园区内。
孵化产业:以生物医药、信息技术、新材料、新能源、文化产业等高科技产业和新兴产业为主。
功能特征:以研发、办公、中试生产为主,少量商业,公寓、餐饮配套设施。
孵化模式:提供基础物理办公空间外,还提供包括市场、培训、信息交流、物业、法律、融资等软件服务,孵化器越来越具有创业生态圈建设特征。
规划设计: 孵化器独栋建筑或多栋孵化研发楼组成的孵化园区,一般为多层或高层建筑。建筑样式多样,有色彩鲜艳的建筑外形或彰显高科技特色的灰黑色建筑色彩等多种类型,围合型的建筑形式,方便内部沟通交流。
生产功能型空间产品主要包括标准厂房,定制厂房以及具有混合功能特征的研发中试楼。
为企业提供生产经营的空间,具有通用性特点,适合大多数企业进行生产活动。
区位特征:多位于城市的开发区或产业园区内,交通通达。
产业特征:适用于电子、医药、食品加工、轻工业等空间和建筑结构要求并不苛刻的生产制造业。
功能特征:主要为生产功能,适宜配备小规模、低层次的配套设施如餐厅、小型超市、员工宿舍等。
规划设计:规划空间上一般表现为独立大范围区块,多位于园区外围区域,呈组团式布局。建筑形体一般较规整,形式以单层、多层、联排及叠加为主,注重产品功能性和空间灵活性。建筑设计上注意通风、采光,满足防潮、防湿、防爆、防尘等生产条件。内部要求较大开敞空间,明确的内部区域划分包括加工区、产品存放区、原料存放区、休息区等。
入驻企业特征:中小型无独立建厂能力的企业、外来的内资或外资企业
厂房投资方根据厂房使用方对于厂房的建筑规模、用途、布局、结构等的具体要求设计和建造的,满足使用方特定需求的厂房。
区位特征:多位于城市的开发区或、产业园区,交通通达。
产业特征:通常适合几类特定产业,生物医药、精密仪器等对厂房环境的洁净度有特殊要求的;装备制造业等对厂房层高、承重等物理空间有特殊要求的;对环保、排污有特殊要求的产业。
功能特征:以生产功能为主,适宜配备小规模、低层次的配套设施如餐厅、小型超市、员工宿舍等。
规划设计:规划空间上一般表现为独立大范围区块,多位于园区外侧。建筑形体一般较规整,形式以单层、多层、联排及叠加为主,注重产品功能性和空间灵活性。设计上除需满足一般通风、采光,防潮、防湿、防尘、防爆,内部空间大等生产条件外,还必须根据企业的生产特点进行具体设计和建造。
入驻企业特征:对厂房有特定要求的大型高科技型企业,或没有能力自建厂房,但又有特殊需求的中小成长型企业。
(1)普通青年公寓
普通青年公寓一般提供高于普通住宅的额外优质服务,为园区内青年员工提供的便利居住的过渡性住宅产品。
区位特征:一般位于城市中心,如CBD区域;城市地铁,轻轨站附近;以工作为导向,从业人员多为青年的地区,如高科技产业园区,文化创意园区等。这些地区一般要求交通便利,周边配套齐全。
功能特征:主要为居住,配备适合青年的配套设施。
规划设计:平面布局一般为通廊式、单元式等布局形式,通廊式布局的经济性较好,且公共走廊提供更多交流机会,适应小家庭和单身使用;单元式能够提供更好的卫生条件,私密性和舒适性较高,满足青年既有独立空间,与家庭又保持相应联系可分可合的需求。配套设施上,有篮球场、乒乓球等运动场地,丰富交流空间的大厅,迷你酒吧,餐饮便利店等配套服务也必不可少。户型一般较小,内部空间追求个性化设计。
使用人群特征:单身青年或是年轻小家庭。
(2)商住混合型公寓
1)SOHO楼
SOHO(SmallOffice and Home Office)是对自由职业者的另一种称谓,代表一种自由、弹性而新型的工作方式。SOHO楼即是为自由职业,家居办公人群提供居住和办公需求的物业产品,最大程度满足办公需求的同时,保证生活环境的优雅与高尚,保证生活舒适的同时,追求商务办公的便利。
区位特征:位于城市中心区,副中心区的CBD区域,产业园区或者高科技园区,周围配套齐备,交通便利。
功能特征:融商务公办和居住功能为一体,配套服务功能依托周边区域成熟商业地块,或内部物业配套与外部结合。当前大城市SOHO楼更多偏向于商务办公与商业功能。
规划设计:建筑外形追求自然、极简主义风格,具有强烈的设计感,与SOHO主题相契合。内部具有灵活的户型分割,底层或裙楼配备休闲、娱乐等商业设施。
使用人群特征: SOHO的客户分租户和售户,租户主要为一般企业与部分SOHO,适合创业初期人群;而售户则为中小企业,SOHO族及相当比例的投资客。
2)LOFT公寓
LOFT字面意义为“存放东西的阁楼”,后指由旧工厂或旧仓库改造而成的,少有内墙隔断的高挑开敞空间。LOFT公寓为注入LOFT建筑风格和生活理念的住宅产品,没有内墙隔断的开敞式平面布置住宅。
区位特征:一般位于城市核心商圈或高科技园区内,城市居住条件较成熟,周边配套设施完善,交通便利。
功能特征:可居住、可商务办公,空间使用不受约束。
规划设计:建筑外形具现代时尚感,以现代简约型风格为主。内部层高较高,空间开敞,上下双层的复式结构,空间设计重艺术性,开放性,多样性。
使用人群特征:艺术家、对住宅有刚性需求的年轻一族,创客一族等。
(3)酒店式公寓
融合酒店设施与家庭特色为一体的自住式单位,并提供低于酒店价格的长期驻扎。既吸收了星际酒店的服务功能和管理模式,又具有写字楼办公功能,集居住、办公、酒店、会所等多种功能为一体。
区位特征:城市中心区,CBD等高端商务人士集聚区,交通便利。
功能特征:可居住,可办公,一般有大量的集中商业配套或是一定体量的底商,会议厅,餐厅,咖啡吧,健身等休闲娱乐设施。
规划设计:楼层普遍较高,外立面多为具有公建特征的玻璃幕墙。多种户型设计,多以小户型为主。
使用人群特征:外籍在华商务人士,内地大企业高管,外出长时期旅游家庭等。
会议中心和会展中心在园区的发展,能够吸引大量商务、旅游客流,促进产品和服务市场开拓、信息和技术交流、对外贸易,是产业地产重要的商务配套型产品空间类型。
(1)会议中心
会议中心主要功能为用于集中举办各种规模和形式的会议活动的建筑设施,通常包括多个不同规模的会议室以及宴会厅、报告厅、停车场、商务中心等设施,还应有会议附带展览需要的展览区域。
从发展趋势来看,具备一定的展览功能以及丰富的休闲、娱乐、美食、购物、健身、文化等配套的会议中心将成为未来会议中心趋势,从而成为真正意义上的“会议综合体”设施。
(2)会展中心
会展中心一般依托园区主导产业类型,提供集展览、展示、会议、商务、广告、餐饮等各种服务与设施为一体的展示与商务交流的平台。
休闲娱乐配套型空间产品一般是为人群提供购物、餐饮、娱乐等服务功能场所,在产业地产空间内配套适宜的休闲娱乐空间产品,能够凝聚人气,激发园区活力,促进产城融合。