经济新常态背景下,国家大力推行新型城镇化、互联网战略以及大众创新、万众创业等政策,以此促进产业的转型和发展。产业地产孕育而生,传统的工业开发区逐步向产业地产转型,与之相适的各类空间产品的开发建设,将成为政府、产业地产开发商以及入驻企业等相关主体的重点关注内容。
工业地产最初指具有工业类使用性质的所有毛地、熟地,以及在此类土地上建造的建筑物及其他附属物,其空间产品通常包括工业厂房、仓库等。随着产业转型和升级,围绕微笑曲线,产业价值链向上游研发、设计,向下游营销、服务等环节延伸。具有高科技含量,高附加值,创新性,集聚性,精细化,低污染、低能耗的可持续等特征的现代产业体系成为促进区域经济发展的主导力量。而现代产业体系的健康发展,需要以技术、人才、资本、信息等高效运转的产业辅助系统为支撑,以自然环境优美、基础设施完善、社会保障健全的产业发展环境为依托。显然,工业土地空间上的厂房,仓库等传统物业产品类型已不能满足产业高端化发展的需求。
新的产业发展阶段下,工业地产开发需以产业为依托,地产为载体,实现与现代产业体系内容相适应、环境相匹配的各类物业产品在工业土地空间上的整体开发与运营。除定制厂房、标准厂房等生产功能性物业产品外,办公、办公+研发等物业产品;公寓住宅、商业中心等生活配套型,会议中心、会展中心商务配套型等各类物业产品将在园区内组合布局,以打造完整产业价值链,完备的产业辅助系统和完善的产业发展环境。
——生态化。现代企业人才对生态化办公物业产品的追求孜孜不倦。生态化的物业产品不仅体现在低密度、绿化高、环境佳的绿色生态自然环境的塑造,还体现在利用巧妙的建筑设计手法,满足自然通风、采光、遮阳等需求;利用高科技、节能环保型建筑材料和设备,提高工业物业产品使用品质,增强可持续性。
——智能化。智能化物业产品为人们提供安全、高效、便利及可持续发展功能环境。利用信息技术手段,打造工业物业产品的通信、消防、安全防范、信息网络等系统的智能化,日趋成为演化趋势之一。
——人性化。人性化设计理念主张尽可能的为员工营造一个舒适和放松的办公环境。在工业物业产品设计中,通过空间设计、材料使用、色彩搭配、用品配置等富有创意性设计,满足办公环境对人的生理和心理需求。
——开放性。现代办公理念鼓励员工交流合作,共享创意信息,开放性的设计需求成为工业物业产品发展趋向之一。中央开敞空间,开放式街区等规划手法,帮助园区凝聚企业人才,激发创造活力;多栋建筑组合布局,并通过连接通道接合的规划设计,体现了鼓励员工共享、合作的特质;此外,研发楼内部办公空间大平面的设计也体现了对开放性交流合作的追求。
——混合性。单一功能的工业物业产品降低产品的使用效率,限制员工生活的便利化。而具有研发、生产功能的研发中试楼,具有居住、办公等功能的商住楼或是底层商业、餐饮的商务办公楼等兼具多种功能的物业产品形式,能够满足产业价值链拓展需求,满足企业发展的多样化、个性化需求以及相关配套需求。混合型物业产品,已然是当前工业物业产品升级发展的趋向之一。
办公研发型物业产品作为当前产业地产土地空间上的主流物业产品,主要指为商务办公、研发活动提供空间的建筑及附属设施、设备和场地。这类园区创新型办公楼不同于城市中心商务区写字楼,其在区位、产业、功能、规划设计、入驻企业等方面独具特色。本文将依据企业规模大小,对不同规模企业所需的办公研发类物业产品进行分类(表1),本篇将重点对相关案例进行梳理。
表1 办公研发型物业产品分类
功能类型 | 物业产品 | 代表案例 | |
办公+研发 | 大型企业 | 多、高层总部办公大楼 | 深圳腾讯大厦、杭州阿里巴巴总部 |
大中小型企业 | 多、高层标准办公楼 | 张江大厦、成都中鼎国际 | |
低层独栋办公楼 | BDA国际企业大道、非中心•商务花园、浦江智谷 | ||
微小型企业 | 创业咖啡 | 北京车库咖啡馆、深圳3w咖啡、上海IPO Club咖啡馆 | |
创客空间 | 深圳柴火空间、创新工场、上海蘑菇云 | ||
孵化(加速)器 | 张江孵化(加速)器、杭州高科技企业孵化器、厦门国家高新技术创业中心 |
大型企业具有雄厚的资产基础,有能力建设独家冠名的写字楼,拥有专属总部办公写字楼逐渐成为大企业彰显企业地位的重要途径。
表2 多、高层总部办公大楼案例
具有工业产权属性的多、高层标准办公楼,不仅在产权属性上与中心商务区的标准高层写字楼不同,因其明确的产业发展主题,在功能定位,规划设计,入驻企业等方面特征也有所不同。
表3 多、高层标准办公楼案例
表4 独栋办公楼案例分析
众创空间的物业产品包括创业咖啡馆、创客空间等新型孵化空间和传统孵化楼(加速楼)等类型。
创业咖啡通过整合本地创业资源要素,为早期创业者搭建起一个具有共享办公、人才交流、技术分享、市场拓展、项目对接等一站式服务的创新型创业孵化空间。
表5 创业咖啡案例
创客空间指共同兴趣的人们(通常是对电脑、机械、技术、科学、数字艺术活电子技术)聚集在一起,形成社区化运营的工作空间。
表6 创客空间案例
除创业咖啡馆、创客空间等新型孵化形式外,孵化器依然是园区产业孵化主导物业类型。根据企业发展周期,企业孵化到一定程度,进入快速成长期,因而加速器作为企业孵化下一步进驻的物业产品常与孵化器同时存在。
表7 孵化(加速)器案例
通过案例,初步概览了当前产业地产空间产品的类型及对应的发展特点。下期,将提取凝练办公研发类空间产品相关特征,以期对未来产业地产开发工作有所指引。
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