土地二次开发是指因历史、自然或人为等原因,造成某一片区的土地低效利用、空间格局不合理、基础设施落后、人居环境不适宜等问题,难以满足可持续发展的要求,从而对土地进行开发整理,使该区域内的土地达到供应和建设条件,再按照规划进行开发、建设。随着城市结构的调整,退二进三等产业优化战略的提出,开发区,产业园区和工业区成为土地二次开发的首选目标。
一、产业发展阶段的土地利用特征
社会发展不同阶段的产业结构与土地利用结构之间存在密切的关系。社会的发展往往可分为前工业化时期、工业化早期、工业化中期和后工业化时期,不同时期内产业结构的不同带来了不同的土地利用特征,为通过产业转型升级完成土地二次开发开辟了道路。前工业化时期,第一产业占主导,生产力水平低下,社会分工和商品生产均不发达,未形成相对成熟的发展规模。其它产业发展迟缓,用地规模下,布局散乱,与农业块状发展相适应。工业化时期,城市由农业社会向工业社会不断转型,各种要素聚集性更强。同时,城市实现了资本与劳动的分离、居住与工业的分离,不同的用地模式随之出现。工业化中期,第三产业呈上升趋势,生产方式以资本密集型为主,中、大型城市出现。产业结构向高新技术和服务业方向转变是后工业化时期开端的信号,集聚经济的弱点也开始显露,各种产业类型对用地区位的要求推动着城市不断向外拓展。
表I 产业发展与城市用地的关系
前工业时期 | 工业化时期 | 工业化中期 | 后工业时期 | |
产业结构 | 第一产业主导 | 第二产业主导 | 第三产业上升 | 第三产业主导 |
发展特征 | 数量增长型 | 数量、速度增长型 | 速度、结构、效益型 | 可持续发展型 |
城市用地规模 | 规模小 | 规模迅速扩张 | 中、大型城市 | 容量平衡 |
城市布局结构 | 布局散乱,结构简单 | 布局失衡,现代化结构形成 | 布局趋于平衡,结构趋于合理 | 布局集约、结构紧凑 |
城市用地功能 | 功能简单 | 功能趋于健全 | 功能强化 | 功能完整 |
二、国内产业园区土地利用现状
改革开放30多年来我国的城市发展基本上走的是外延扩张模式。这种发展模式导致了土地后备资源逐渐不足、发展空间约束、土地供需矛盾日益尖锐等问题的接连涌现,倒逼城市土地利用以外延扩张向内涵挖潜转变。很多旧城区、旧工业区的空间格局布置差、土地利用低效、基础设施落后、人居环境不宜,也凸显土地二次开发,城市品质提升的迫切需要。同时,近几年来,我国经济发展中的顽疾已逐渐凸显,面对这类问题,国家和地方也在积极寻求转变:一是面对经济结构老化,人口减少,老城区、工业区积极调整产业结构,发展高新技术产业和第三产业,推进再城市化进程;二是从提高供给质量出发,用改革的办法推进产业结构调整,提高全要素生产率,深化供给侧改革;三是在步入经济新常态的阶段下,发展调结构,稳增长的经济,用增长促发展,用发展促增长。
因此,二次开发多是通过各种方式盘活低效存量土地,淘汰劣势企业,转换城市土地使用功能,实现城市土地空间合理配置和产业发展相吻合,达到提升产业能级与提高土地产出率的一种计划与市场共同作用的过程。目前,通过对存量土地空间进行潜力挖掘和优化调整以达到在产业、空间、社会等方面实现转型目的的途径主要是借助外部因素和市场力量进行产业转型及更新。
三、园区土地二次开发策略
推动产业转型及更新从而带来工业园区土地再利用和二次开发的策略可概括为以下几类:
(1)产业升级
产业升级是推动区块内部产业转型最直接的方式,效果也最为显著,这类策略主要分两种途径:一是利用高新技术改造传统产业,进行产业内部的改造革新,加强传统产业的技术研发能力和自主知识产权培育能力,以此提高其技术含量、技术层次和附加价值,实现传统工业向新型工业转型。同时引导企业内部部门功能的筛选,将研发,测试,集成等高附加值生产步骤予以保留,采购,仓储,生产等生产过程迁至其他地区。第二种方法则更为直接,淘汰落后企业引进新兴产业。新兴产业是新兴科技和金融、工业、商业的深度融合,即代表着科技创新的方向,也代表着产业发展的方向。在已颁布的战略性新兴产业规划中表明“节能环保、新兴信息产业、生物产业、新能源、新能源汽车、高端装备制造和新材料”将成为我国未来的产业发展重点,新兴产业已经成为未来产业转型升级的主要方向。
(2)产城融合
随着后工业社会的到来,传统的居住方式正在发生改变,未来的居住区将会成为就业、居住、休闲、工作为一体的场所。在我国,产业园区在经历了工业郊区化的起步阶段和产业集群化的扩张阶段后,也在近几年向产城融合化的阶段迈进。
通过产城融合推动土地二次开发的途径主要有以下三类:一、对于产业能级较高,但生活居住功能较少或不全的边缘型产业园区,应走产业主导型产城融合之路。在加快产业升级的基础上,完善城市生活功能配套,加快提升产业园区及周边的商业商务服务功能。二、对于产业发展已具优势,但功能较为单一的近郊产业园区,应依托新城功能的完善走城市主导型产城融合之路。进一步提升城市品质,加快社会服务要素聚集,加强新城与中心城区的交通联系。三、对于以产业基地和城镇工业化地块为主的远郊产业园区应以构建“独立城市”为目标走均衡发展的道路。在探索形成“商业、居住、产业”相融合的空间布局基础上,注重金融投资、市场代理、信息咨询、商贸流通、房地产等功能的培育。
(3)文创带动
文创政策的经济作用主要体现在运用文化创意资源促进城市发展,通过文化和创意带动土地二次开发的进程和后续使用,为地区注入新的活力。
这类策略的主要途径主要分三类,一是通过文创设施建设改善原有的城市形象,以此来吸引文化旅游,以及银行业、保险业、服务业等产业进驻,带动产业转型,城市更新,完成土地的二次开发。二是通过举办大型文创活动使城市获得再发展。通过大项目的带动可以在短期内迅速改变城市面貌,促进旅游经济发展,提高城市知名度。这类案例比比皆是,悉尼奥运会的举办带动了霍姆布什湾的二次开发,让其从一个工业垃圾堆放场成为奥运会比赛场地;巴塞罗那的马尔公园区也是借奥运会契机,将原有的仓库工厂开发为集体育,居住,旅游为一体的大型社区。三是通过发展文创产业,刺激文创消费促进城市更新。通过对现有工业用地的二次开发,以产业化和商品化的模式来发展文化,培育文化产业和创意产业,形成文化产业区是通过文化生产来促进城市的可持续发展方式,而文化艺术区的形成则一定程度上带动了文化消费,进而促进区域内旅游业、房地产业的发展。
(4)生态改善
在城市生态环境问题已经成为世界各国建设改造过程中非常关注的问题下,生态与可持续发展作为一种理念也逐渐贯穿到土地二次开发中,成为制定发展策略的一个重要内容。
通过生态改善完成产业转型,更新策略主要包括三个层面。一是对土地原有建筑的再利用。建筑不论是生产过程,还是使用过程以至解体过程都会对环境造成一定程度的污染,旧建筑再利用包括空间形态、立面形式、设备更新、环境景观等方面。二是废弃土地二次开发的生态恢复。传统工业的衰退导致了大量工业废弃地的出现,且都有着不同程度的污染,二次开发过程中必须进行生态恢复,包括土壤改造、植被恢复、水体治理、土地复垦等。三是生态城市建设的探索,这包括恢复退化的土地,适应生物区,平衡发展,优化能源效用等,以达到利于经济发展,提供健康和安全,鼓励社区建设,促进社会平等,丰富文化景观的目的。可以看出,以生态改善为出发点的土地二次开发和传统的土地商业开发有着明显的不同。
表II 传统型和生态型土地开发模式比较
类型 | 传统型开发 | 生态型开发 |
目标 | 获得最大利润 | 满足社会需求 |
途径 | 土地投机,出于私利开发 | 土地培育,社会授权 |
资金来源 | 任意方式,大都为有利润产出的银行 | 投资与地方兑换贸易,资金返还到新开发地区 |
材料来源 | 市场驱动,资本密集型 | 利于环境、地方性,劳动密集型 |
政策 | 排他,以自我为中心 | 包容开放,以生态为中心 |
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