被商圈环绕的徐家汇是上海市一个比较罕见的五岔路口,加上高峰时段的日均客流量可达到80万人次,交通拥堵、人车交织的问题一直困扰着徐家汇。如何突破瓶颈进一步提升副中心的能级、完善商圈的内外部环境品质与交通条件、吸引更多客流是亟待解决的几大问题。为此,徐汇提出城市商业综合体更新项目,欲打造为上海市级公共活动中心城市更新示范。通过“微更新微改造”试图将徐家汇功能业态的提升与环境品质的打造结合,突出休闲、娱乐功能。
图2.徐汇商圈城市更新项目阶段安排
图3.徐汇商圈城市更新效果图
融会贯通:规划的二层平台主要将徐家汇中心交叉口各商业单体进行连通,同时与东侧的徐家汇公园、西侧未来的徐家汇中心进行全连通。二层平台增加城市公共空间的同时提升了本地区的城市活力以及空间环境品质,强化了地区商业商务楼宇间的连接,形成新的观景平台,优化地区的步行系统,增强了徐家汇地区的标识度。这样一来,将更加有利于体现徐汇商圈商业、休闲、娱乐一体化的功能。
图4.徐汇商圈T20大厦效果图
重燃活力:为改善宾馆设施服务能力弱、周边交通停车问题、人车矛盾突出等问题,城市更新将启动西亚宾馆的改造。改造后西亚宾馆建筑1-2层为开放的公共空间,贯通周边地下商业,二层对接商圈平台系统,提供优质的慢行环境;3-4层增设公共停车场,缓解片区停车压力。西亚宾馆将变成为绿色、环保、节能的智能化5A级新型办公楼。新颖的建筑物垂直绿化、舒适的屋顶花园和便捷的立体步行交通将使建成后的T20大厦成为徐家汇一处可供行人自由穿越的“空中花园”。美罗城的前身是徐汇剧院,美罗城5楼所在地也将改造成为拥有800个座位的精品剧场“上剧场”,将美罗城打造成百货商业,书局、影院、剧场的复合型的特色综合体,让文化与商业有机地融合。
此外,为改善教堂、观象台、藏书楼等历史建筑联系弱,周边公共空间零散、品质不理想的现状,推进徐家汇地区商旅文多元融合发展,此次城市更新还启动徐家汇教堂广场改造项目,将通过教堂前广场的改造,新增一些公共休闲活动场所。同时,通过拆除遮挡教堂的现状建筑和行道树来展示教堂的南立面,强化教堂与古观象台的历史建筑对话,增加地区公共活动空间。
徐家汇地区的城市更新不仅是中国大都市对城市功能和城市形态改造的一个试点,更是一个引爆点。
2、都市历史街区的保护——台北市
台湾的都市更新主要涉及两个问题:一是历史街区保护,要怎样保护,之后又该如何利用;二是历史街区建筑物的所有者权益如何保障。周知,台湾的城市土地为私有制,在法理上认为私有土地上的“开发权”应该平等,但由于历史保护的需要,使得该地块的开发权受限,因此会出现一定的容积余量。为维护私有土地所有者的权益,政府允许容积余量的转移,并且在这过程中,所有权人可根据自身需求衡量是否进行容积移转计划。这在台湾历史保护过程中法律层面的逻辑是非常清晰的。
图5.台湾城市历史文化保护法律法规发展历程
本文引以台湾大稻埕历史文化街区的改造为例。在台北发展历史上,大稻埕迪化街是很重要的一条街道。它是老台北的商业大街,南北货齐聚,也是台湾目前几个主要企业的发迹地。大概在1970年代末,没落的迪化街面临大规模改造。面对有着政府强势支持的开发商,以城市规划和历史保护专家以及当地市民为主题的群众运动蓬勃兴起并最终取得胜利。台北市政府在2000年左右制定了《大稻埕历史风貌特定专用区》法规,引进了TDR制度(容积转移制度)成功保护了并发展了迪化街。
图6.台北市大稻埕迪化街商业发展现状
容积移转指一块土地(送出基地)容积转移至其他可建筑土地(接收基地)的建筑使用。是适应当前现代社会土地立体分层需求所产生的一种新的权利模式,是积极推动土地使用规划与实现城市成长的技术性工具。使容积的使用逐渐从单一的建筑基地中解放出来,通过容积移转机制得以在流通空间中寻找其合适的定位。
图7.容积转移制度诠释
台北的士林夜市、西门町酒吧,以及满街的伴手礼店和便当铺都让这座城市流露出随意、散漫和自在的特质。当我们的城市管理者为乱设摊位和夜排档的脏乱差头疼不已的时候,台北夜市却已然成为最让台北人自豪和游客流连的美景。这也是我们关注城市更新需要从新思考的一个问题。
图8.台北市西门町商圈
图9.台北市士林观光夜市
台北老街的成功转型在城市带给我们许多启示,面对历史文化遗产我们所做的也许不应该是以阻碍发展的名义为消灭它们而是尽可能地去保护利用与都市一起发展。倘若我们面对“旧城社区”的时候不是强制拆除而是活化更新的话,说不定会有更多的“旧城社区”会成为更多都市发展的一张新名片。
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