在加速推进新型城镇化建设、深入实施供给侧改革以及加快创新驱动、产业转型升级的背景下，我国东部沿海城市更新正逐步从以旧城旧区改造、改善生活居住环境为重点，转向以城市边缘或嵌入城市的各类开发区、产业园、产业新城的二次开发为重点的产城融合新阶段。面对国家、省市级开发区的二次开发，乡镇工业集中区改造提升，城市中心区的老厂房、老仓库、老码头、老堆场的改造，各地政府急需在现状梳理、功能定位、产业转型、空间规划、资源整合、模式创新、政策突破等方面进行全方位的创新探索。

      城市更新领域面临的新问题通常有：

      ——城市更新区域并非毛地，而是基本置满内容的建成区，需要通过全面、系统和深入的摸底梳理调研，明确哪些需要功能置换，哪些需要业态升级，哪些需要更新改造，哪些需要淘汰转移？

      ——二次开发不是推到重来，既要兼顾现实基础又要面向未来，更注重精确定位、精准招商、精细管理、精致服务，地方政府对城市更新区域的功能、产业、服务再定位的难度大大增加。

      ——分步式、嵌入式、逐步更新而非整体更新，更适合产业集中区的二次开发，要求地方政府通过整体规划引导、分步实施安排，明确近中远期的开发重点、节点和时序，形成具体可操作的实施策略安排。

      ——主题园区、专业基地、特色小镇、PARK园区等新型产业载体建设将成为二次开发的主要形式，这需要地方政府对新型功能载体进行前瞻研究、整体谋划、专业策划和系统规划，以提升专业性、特色性和可落地性。

      ——二次开发的成本大幅增加，地方政府如何通过加强土地、地产、税收、产业等系统性政策创新，探索开发新路径、新手段、新模式，强化园区开发平台公司的整合推进产业转型与城市更新，有效引导和推动现有企业项目自发、自主更新，吸引各类社会开发主体积极参与更新，实现“政企”双赢？