3月19日,由上海产业转型发展研究院、福睿智库、上海市开发区协会、上海圣博华康等机构共同主办的以“产业转型与城市更新”为主题的上海产业园区沙龙(第五期)在上海宝山区移动互联网创新园成功举行。
上海市经济和信息化委员会主任李耀新、宝山区区委常委及副区长夏雨、上海产业转型发展研究院执行院长及福睿智库首席研究员周罡、上海同济大学教授唐子来、上海市城市规划设计研究院副总工詹运洲、RTKL国际有限公司副总经理魏力等专家领导分别做了主题发言。
本期[福睿研究]向各位微友分享福睿智库首席研究员、上海产业转型发展研究院执行院长周罡在会上的主题演讲。
一、战略背景
产业转型是我国经济转型的重心和关键,但又异常艰难,这十年来转得并不理想,有的地方还停留在纸面上。主要原因如下:
从政府层面看。我国的分税制、土地财政制度并没有根本改变,各级政府的权力边界不清,公共财政支出的刚性又迫使政府在经营城市产业方面必须有所动作。我们对两会期间各市、县、区级地方政府的报告做了个统计,“招商一号工程”、“项目为王”出现的频率要高于以往。一方面说明经济形势不好。另一方面,43号文、62号文出来之后,招商的压力陡增,特别是对于后发地区和园区来讲尤其如此。
从企业层面看。经济形势不好,成本优势不再,环境保护压力加大也在倒逼转型升级,外企回流、国企等待、民企彷徨,新企喧热但风险巨大,还有待时间来检验。前一波5至10年唯GDP增长方式也导致留下大量的建而未用和建而待用的新区、园区,鬼城确实很多。
从规划机构层面看。也面临存量的转型。现在新增的规划土地越来越少,今后规划的重点将是存量更新的地块,一张白纸上勾勒蓝图的机会将越来越少。而存量规划,更多地是转型过程中产业主题的切换和城市形态更新的互动。
二、难点区域
资源特色不明显的中心城区和老城。中心城区老化是一个世界性的难题。目前很多国内城市也正在面临中心区老化的问题:可开发空间越来越少,工业没了,服务业散、小、无亮点,传统商业中心的社零增长几乎停滞,新产业要成气候很难,而城市政府将政策、资金和项目向新城、新区倾斜。中心城区未来的出路只有通过城市更新带动产业升级。中心城区主要以office 业务为主,发展什么产业由服务业内生、外生的需求及周边配套环境和建筑载体决定,但其负担重、腾挪空间小、载体及其周边环境的更新成本高给升级带来困难,特别那些没有独特资源禀赋、长期以来排名比较靠后的中心城区,转型升级更需要新思路。
大量的新城和新园。过去5年,各地政府和房地产商共同打造了大量新城、新园区,但是它们问题很多,一是定位难。产业门类越来越多,熟悉的产业、业态和商业模式都同质竞争、过剩,新产业对人才、环境的要求趋于细分化、专业化,不再仅仅依靠有土地成本优势就可以成功,如何找到适合本地的发展方向变得困难。二是招商难。很多地方在出台了大量极优惠政策后也难以招到商,在去年62号文发布之后就更有挑战,由于大环境难有改观,招商难的情况将在“十三五”期间延续。三是路径难。在国家收紧政府性融资平台、严格审批建设用地、生态文明建设等政策导向下,这些新城新区缺钱、缺土地,环保、资源集约利用等约束边界也更加严格,大家都刚开始搞,没有一个现成的有效模式来套用,如何找到综合解决方案,还需要探索。
运作多年的制造业园区。各地运作多年的制造业园区在城市化加速和产业转型升级的压力下也面临诸多问题:一是产城融合不足。周边地区的快速城市化,使得园区被城区所包围,而园区的城市化水平弱,产业与周边地区的关联性不强,日益沦为城市中的“孤岛”。它们向外扩张不行,就地发展面临生态环保要求提升、商务成本升高、社会民生问题增多等压力。二是产业链延伸难。原有制造业大量处于产业链价值链中低环节的过剩行业,企业效益下滑,部分园区甚至处于亏损状态。而要向产业链、价值链高端延伸,则面临缺土地、缺人才、缺动力、缺资金、缺项目的难题。与新建园区相比,这些园区被存量所累,腾挪空间有限。三是创新升级不易。园区服务链、创新链缺失,原有企业靠自身力量进行自主创新的基础弱、能力差,外来的新项目则因本地创新环境差而落地难、生根更难。
三、未来趋势
趋势一:招商两极化。新常态下,政府与市场边界的划分及一系列清理整顿开发区政策的实施,将导致招商方式变化。一种是更虚,从盯住具体项目的招商变成城市整体环境的推介,政府将广泛利用新兴媒体进行城市形象宣传推介,以此吸引各类资源进入本地。另一种是更实,招商越来越需要系统、细化的产业门类的专业知识,招商工作需要外包给专业机构,它们不但负责招商选资,还将负责企业入驻后的一整套服务。这将催生一批全国性的专业性突出的产业地产运营商。
趋势二:融资基金化。政府性融资平台模式难以为继和金融业大爆炸,这两股力量将催生地产信托基金(REITS)、产业基金、孵化基金、科技金融、专业化园区运营商大量诞生,这在国外已经很成熟,如:新加坡枫树产业基金、Ascendas基金、剑桥基金等工业地产REITs,以及凯德置地REITs等专攻写字楼、城市综合体项目的基金。目前国内正在兴起的如华夏幸福基业等还有很大提升空间。我们在咨询实务中与久有产业基金等金融机构开展合作,在招商、产业培植中将会有更好的服务模式。
趋势三:运营多样化。各类开发运营主体的出现、国家强调划分政府与市场边界、新产业新技术层出不穷、产城融合的要求更加迫切等等新形势,将使城市区块、园区管委会将园区运营的职能向专业化机构外包,或是通过区中园等方式与商业化机构合作,从而产生多种园区运营模式。有的园区运营机构可以是轻资产的,人员规模缩小,从全攻全守型变成品牌运营、资源整合者,而资金、开发、运营等则外包给专业机构;有的则可能是重资产的,还要兼投资开发。各地需要根据自身情况找到适宜模式。
趋势四:产业定位图谱化。仅仅凭借低成本就能招引企业并发展产业的时代已近尾声,未来的园区要在竞争中胜出将依赖更加特色化的定位策划、更加精准化的产业筛选。我们在这些年的咨询实务中总结了一套产业筛选工具方法。帮助园区绘制产业链分析图谱、价值链分析图谱,从产业趋势、产业转移与创新、区域资源基础、区域经济融入四个维度,通过两步筛选确定规划区发展的可能产业类型,然后考虑产业基础、产业潜力等因素确定各产业发展重点领域。这些方法在帮助园区寻找升级方向中取得了较好的效果。
趋势五:载体微PARK化。需要转型升级的园区地块的土地空间有限,没有大的地方去腾挪。同时工业4.0时代的来临也将使传统的工厂布局、园区布局分布在互联网的作用下发生很大变化。未来的园区将趋于小型化,同时根据产城融合、职住一体、以人为本等理念有着优越的配套和环境。这些优质的小型园区也将成为各地正大力倡导的“四新”经济(新技术、新模式、新产品、新业态)的载体,适于全民创新创业需要的“WeWork”、“苗圃”、“孵化办公室”、“创客中心”等在这些园区应运而生,而一些专门经营这类园区业态的公司也将迎来发展机遇。
趋势六:规划实战化。园区不再是张白纸,产业要求精准化,招商运营载体建设等面临版本升级,这一系列因素决定了对未来园区规划的高要求。产业规划要充分考虑产业及业态对物业空间需求及生态环境指向,要充分考虑产业链对服务链、创新链的需求,要对地方政府资源要素、不同地块的土地利用价值、产业链及价值链分工等进行一系列科学评估,要综合考虑政府及市场机制的角色分工,进而对园区布局、环境建设、配套建设、服务体系、公共平台、招商方向、营销模式等进行谋划。为满足这种需求,福睿智库研制了服务链图谱、创新链图谱、招商地图、引擎项目等工具,非常直观地,有针对性地为各地园区、地块提出引资、引智、引企业、引项目的方向、推荐目标清单、需要建设的公共平台等。
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