随着城市化加速发展和一波又一波的新城热潮,我国的部分城市(如上海和广州)已经面临可利用土地资源不足但土地利用效率不高的困境,同时还面临城市产业转型升级滞后且城市发展活力不足的问题。城市更新已经成为这些城市未来发展的突破口(城市更新是指通过调整、重组和完善城市基础设施公建配套、改善人居环境、和提升城市功能内涵等路径来实现城市转型升级和新发展)。广州市还成立了城市更新局来统筹城市更新事务,上海也提出要通过城市更新实现内城发展,并且两地都有城市更新项目在操作。这充分显示了城市更新的前瞻性和重要性。本期福睿研究将通过对德国汉堡城市更新案例的跟踪研究,为我国城市更新提供启发。
背景:老港口面临新问题
世界著名海港城市汉堡离海110公里,是易北河、阿尔斯特河和比勒河的交汇地。城市人口约为175万,年均经济产值超过800亿美元。它是德国最重要的海港和最大的外贸中心、第二大的金融中心,是北部经济文化中心、新闻传媒和工业制造业中心、重要的交通枢纽,还是世界第二大飞机“空中客车”制造基地。随着全球化和新兴国家的发展,汉堡在面对激烈的国际经济竞争中,和其它世界发达国家典型港口城市一样,出现了产业发展更新缓慢,城市活力不足的问题:一是城市发展缺乏新的产业支撑,一些传统的港口产业如造船和装备制造停滞或下滑,转型乏力,新的经济增长点没能培育起来;二是城市人口压力越来越大,高度的开放和高水平的社会福利,吸引了越来越多的外来移民,汉堡城市人口徒增,一时未能找到消解的办法。实际上,这两个问题在我国一些东部沿海城市也同样出现了。
突破:从“内部”解决问题
为了解决上述问题,汉堡下决心对城市进行了发展更新,称其为“城市再开发”(此项目估计持续十多年,现在还在继续实施)。在距汉堡市政厅800米的地方,利用一块旧地,开发了一个名为Hafencity的项目,也是欧洲目前最大的都市再开发项目。Hafencity总面积超过157公顷,其中住宅、工作室、店铺和室外餐饮面积总计达1800000-2000000平方米。项目建成之后,会使汉堡市中心的面积扩大约40%。Hafencity城市更新项目的做法包括:
内城二次开发,不是通过建立新城来解决问题,而是通过重构、重组和更新内城功能来提高城市的产业转型、活力指数和发展效率,以此实现城市再发展;
新兴产业支撑,在Hafencity开发之前,本区域已经存在一些电商和创意的产业,Hafencity没有推倒重来,而是通过资金投入和优惠政策引导和激励这些朝阳产业的发展;
城市品质再造,Hafencity利用现代的因素和新媒介营造城市风格,始终遵循高品质的城市生活品格,对城市文化进行有效维护和巩固,并通过“水”利用策略,利用三江交汇的优越位置,将水域和陆地融为一体;
政府统一规划。开发由市政府统一部署,确保了相关标准和机制的统一以及预期目标的达成。
启发:城市更新要诀
从德国汉堡的Hafencity城市更新项目案例中,我们可以发现,城市更新可以从以下思路切入:一是内核(或主城区)的二度开发是城市更新的主战场;二是城市更新需要专门机构统一布局和指导;三是城市更新的关键在于产业升级和环境的优化;四是城市更新要注重利用已有资源;五是城市更新开发是一个持续性的过程,适用慢哲学而不应短平快;六是城市更新要处理好外来人的问题。
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