工业地产一共分为三大开发模式，但无论哪种开发模式工业地产对于政府的依赖性都是显而易见的。
政府完全主导的开发模式：以政府开发为主导，规划各种开发区、产业园，示范带动区域经济全面发展。
政府制定园区发展的总体规划，包括行业的发展规划，园区开发策略、园区招商策略及开发财务规划等，通过前期的基础投入，制定相应的优惠政策来吸引大型工业企业来园区建厂，政府负责未来园区管理及未来的规划升级。
主体企业引导模式：政府支持，大型企业进驻并自主开发，通过其行业影响力，带动上下游企业加入园区建设
政府完成初步规划及配套建设吸引知名企业进驻，同时通过土地出让、租赁等方式引入同类企业完善产业链。
工业地产商开发模式：地产商运用住宅开发的模式，开发建设工业地产，并通过出租、出售，获取利润。
工业地产商开发模式，从取地开始，到施工建设，最后通过转让、租赁、合作经营等方式回收资釐，实现利润。
综合开发模式由于规模大、经营范围广，需以政府规划为基础并引入社会各方力量共同完成区域工业地产建设。
