中国工业地产经历了粗放经营、逐步规范、集约化使用三个阶段，伴随着国内经济建设稳健快速发展。

我国工业地产的兴起背景

l  国际经济发展格局层面：改革开放、敞开国门，融入世界经济一体化大势；凭借低廉的劳动力资源，开放的民族使得世界的制造产业向中国转移；

l  国内各个城市经营发展角度：各个城市之间的发展、竞争，促使各个地区都不同程度地加大了招商引资力度，各种形式的经济技术开发和工业园区以及以主体产业为核心，相关链条产业跟迚聚集的产业园区层出不穷，在很大程度上拉动工业地产的持续性需求；

l  政策层面：出于城市经营的战略性需求，基于城市产业形态的布局不发展层面的考虑，各类以工业为主体产业形态的城市，都在招商引资环节上对工业地产投资者在政策、税收等诸多环节上给与大幅度的优惠与支持。

03年以后中国工业地产迈入新一轮高速发展期，中外工业地产开发商共同角力工业地产市场。

中国工业地产，经历了二十年发展，跨越了五个阶段，正在经历由工业地产向产业地产的转型。

l  第一代工业地产：制造车间式非标准化厂房

l  第二代工业地产：产办一体化的标准化厂房

l  第三代工业地产：产研办流通一体化的园区

l  第四代工业地产：多功能公园式的产业集群

l  第五代工业地产——全周期生态型企业总部基地正在中国各大发达中心城市蓬勃兴起……

工业地产作为一门产业，有其独有的商业模式，包括工业地产开发商筹措资金、建设基础设施、开发经营项目并提供工业地产产业与服务等一系列活动。工业地产业的盈余体现在能够以收入抵偿支出、并能够在抵偿支出后有剩余，与此相对应的，工业地产的商业模式具备三大特点：

1)   大投资

工业地产的开发区别于传统的以政府导向为主要方式的开发区建设过程，一个重要特点就是对工业地产开发商的资金实力要求较高，这样才能保证前期开发区所需的资金投入。

2)   提供增值服务

目前我国大部分经济技术开发区发展的一个重要制约因素是“人气不足”、“商气不旺”，在这种情况下，提供增值服务尤为重要。

3)   追求长期稳定回报

投资工业地产，由于投资金额巨大，对投资开发商来说，属于重大商业举措，是至关重要的战略行为。投资行为一旦发生，通常需要考虑10年甚至更长时间的经营。因此，投资者考察并评价一个开发区，从视野上，应考察整个投资环境；从纵深上，需要在空间和时间上都进行全面的评价，而不是仅仅局限于短期的投资回报。工业地产的长期回报是建立在开发商大规模资金投入、提供附加服务的基础上的，因此对于工业地产的投资商来讲，投资工业地产除了考虑地理因素，更多的是考虑政策因素和回报率。