产业结构转型升级的内生动力与企业商务办公的外在需求,使得具有低密度、低容积率、高绿化率、花园办公、生态生活等特点的总部基地产业地产逐渐成为办公市场的新宠,呈现出较为强劲的增长态势。
目前,国内很多地方政府开始把总部基地作为地方转型升级的重要方向。然而,总部基地的成功开发运营在企业资金实力、运营能力及项目本身选址、定位等方面都有较高要求,对于地方和企业来说,总部基地开发既是机遇,也是挑战。因此,破解总部基地开发运营的成功之道,势必会成为地方政府和企业的当务之急。
l 项目选址——布局一二线城市郊区
总部基地的开发运营往往优选交通便利、具有高增长、高潜力的一二线城市郊区进行布局。首选布局一二线城市郊区,主要是从总部基地开发运营的外部环境和内在条件两个方面进行考虑。首先,从外部环境来看,一二线城市基础条件和商务设施完善,研发能力和专业服务强劲,对外开发程度不断加深,政府服务意识不断增强,为总部基地的开发运营提供了良好的外部环境。其次,总部基地要求其要选择在绿化率高、环境佳及交通便利的地方。与中心城区相比,城市郊区具有地域宽广、地价相对低廉、生态环境保护较好、绿化可塑性较强等特点,更具备开发运营总部基地的良好条件。
l 园区定位——强化研发与办公功能
总部基地主要集中在研发和商务办公等功能上,辅之以生活与休闲功能。这一功能定位的变化,是遵循和适应企业发展需求的表现。从入驻企业类型看主要包括:需要良好的办公环境以提高工作质量的智力部门,如软件、研发等;需要独立办公环境进行统一人力资源管理的公司部门,如呼叫中心、快递服务等后台服务中心;需要侧重企业内部的管理统筹、工作性质决定了其不需要聚集在成本很高的城市市区的机构,如某些公司的集团总部或区域总部。这些企业对总部基地功能的要求主要集中在办公和研发,以及由此衍生出来的生活休闲功能,这也决定了总部基地功能布局以研发与商务办公为主。
纵观国外总部基地发展历程,可以看出:我国总部基地正处于商务与社区的起步阶段,该阶段的总部基地融进城市生活的元素,开始营造出一种共同工作和生活的社区气氛。
l 入驻企业——聚焦智力密集型企业
总部基地入驻企业以金融贸易、科技研发和咨询服务等智力密集型企业为主,工程能源等资源密集型企业也占据一定比例。总部基地在入驻企业类型上聚焦智力密集型企业,主要是由产业发展趋势和总部基地内在条件决定的。未来智力密集型产业的大力发展将带动总部基地自身的繁荣发展。同时,智力密集型企业主要依靠智力创造财富,对商业氛围依赖度相对较低,但对环境要求比较高,这正好契合总部基地的自身条件。
l 产品形态——主打独栋与双拼别墅
总部基地的主要产品类型包括企业独栋、双拼别墅、联排别墅、多层写字楼和小高层写字楼等。其中,企业独栋和双拼别墅是主流核心的产品类型。总部基地是总部经济和商务花园的结合体,具有低密度、低容积率、高绿化率、花园办公、生态生活等特点。企业独栋和双拼别墅之所以成为总部基地的主流核心产品类型,首先是因为企业独栋和双拼别墅是总部基地低密度、高绿化率、花园办公等特点最完美的诠释载体;第二,与其他产品类型相比,企业独栋和双拼别墅更能够满足企业改善办公环境、提升整体形象的需求;第三,入驻企业拥有对独栋、双拼别墅的自由冠名权,可以根据自身需要进行个性风格展示和设计,这有利于企业形象的建立和品牌价值的提升。
l 盈利模式——偏向于只售不租模式
在项目的盈利模式上,目前总部基地项目主要的盈利模式有只售不租、只租不售和租售结合三种模式,其中只售不租模式是总部基地开发商采用较多的盈利模式。这主要因为:一是很大一部分总部基地开发商都是由传统地产开发商转型而来,且中小型企业居多,只售不租可以使开发商快速回笼资金,规避项目整体风险;二是目前我国总部基地产业地产的发展还处于初步发展阶段,还未能形成良好的产业生态环境、合理的产业结构和可持续发展的产业空间。