近年来,各地产业地产呈飞速增长态势。区别于以往的工业地产,产业地产作为一种将地产、产业、城市三方面的发展有机结合、相互促进的商业模式,在提升城市的产业价值和产业能力、促进产业升级、聚集人口与资本、调整城市经济结构等方面具有独特功能。
当前,各地产业地产发展存在以下普遍问题:土地价值发掘不足、低端重复建设和同质化、“伪产业地产”开发泛滥、配套规划建设不平衡、产业落地的硬软环境缺失等。本期福睿研究将为您解析产业地产的发展模式及趋势。
常见产业地产开发模式:
作为一种新型的地产模式,产业地产在推动企业加速孵化、产业集聚、区域经济发展等方面具有重要作用。根据开发主体的不同,产业地产的开发模式主要分为四种:产业园区开发模式、主体企业引导模式、产业地产商模式和综合运作模式。
模式一:产业园区开发模式
该模式是以政府为主导,根据城市规划发展的需要,以地产为载体,产业项目为依托,实现城市功能建设的开发模式。
目前我国最常见的产业地产开发模式就是园区开发模式,该模式下产业园区具备集中统一、权威性高、规划性强、形成周期短等优势。但是,这种模式也有缺乏灵活性和创造性、活力不够等缺点,非常容易导致机构膨胀、政企不分。
模式二:主体企业引导模式
该模式是指在特定产业领域内具有强大实力的企业,获取大量的自用土地后建造一个相对独立的工业园区,并在自身入驻园区且占主导地位的情况下,借助其在产业中的强大号召力,以出售、出租等方式吸引同类企业的集聚,最终实现整个产业链完善的开发模式。
模式三:产业地产商模式
产业地产商模式是地产开发商在工业园区或其它地方获取土地,建设基础设施以及厂房、仓库、研发楼等,然后以租赁、转让或合资等方式进行项目的经营和管理,最后获取开发利润的开发模式。这种模式的产业地产往往对开发商没有后期产业经营和管理的要求,难以形成产业的集聚以及产业辐射力。
模式四:综合运作模式
综合运作模式是指产业园区开发模式、主体企业引导模式和产业地产商模式混合运用的开发模式。这种模式下,政府提供土地、税收等优惠政策,并成立管委会负责行政管理事务,地产商投资开发建设并提供相应的园区服务,龙头企业入驻发挥产业号召力,多方合力共同推进产业园区开发和经营。这种模式对政企关系协调要求非常高,如果关系处理不当,则很容易造成产业园区的发展停滞。
产业地产发展的四大趋势:
融资渠道多元化
产业地产的投资规模非常大,随着资本市场的日益成熟,产业地产融资渠道不断拓宽。基金类的产业地产投资公司、产业地产私募基金等也应运而生,工业地产、园区开发项目的融资方式越来越多。
开发专业度逐步提高
产业地产的专业化开发模式是在统一的产业规划布局下,把房地产作为载体,由专业的地产开发商进行土地资源整合和开发,通过专业的规划和设计,为入驻企业提供经营用房和相应的配套设施以及物业管理,实现土地的集约配置效应。普洛斯、联东地产等企业就是专业化开发产业地产的典型代表。
产品升级换代
产业地产不再是单一的工业厂房和物流基地的开发,而是顺应产业主导的方向,向研发、办公、展示用房等产品类型升级。
除了产品类型,在产品的具体设计方面,开发商也结合自身条件以及客群需求,从产品的体量、功能、生态发展等角度进一步提高产品的品质。例如定制厂房,就可以根据客户的需要修建成不同建筑面积、不同功能分布的产品,深受市场欢迎。
园区的社区化
随着产业地产规划和产品的升级,产业园区内的工作人员及其工作性质出现很大的变化,对园区的需求也从单一的生产需求向商务、生活等需求转移,因此产业园区内部居住、休闲、商业等相关配套设施也随之不断完善,产业园区逐渐从单纯的生产场所变成了完整的工作生活社区。
对产业地产发展的几个建议:
开发理念:平台化、服务化、城市化
实现三个转变:在理念上,从“盖厂房”到“造平台”的转变,从“做产品”到“做服务”的转变,从“建园区”到“建城市”的转变。
招商策略:专业团队,资源联动
在招商策略上,严格筛选人员,进行统一培训,组建专业化的招商团队;与国内几大代理公司进行招商资源联动,与行业招商网站进行深度合作。
营销推广:主流渠道,主流活动
运营维护:做好物业服务、定制服务、增值服务支持