上海浦东作为改革开放的先行者，一直在新城开发方面进行创新探索。福睿智库结合近期咨询项目，针对新城开发模式做了相关专题研究，本期和下期微信将和大家分享浦东开发中的两个模式——前滩开发模式和森蓝开发模式，为全国其他地区新城开发提供借鉴。

本期为您解读的是上海浦东前滩开发模式。

一、基本现状

作为世博后续利用的重要地区，前滩商务区被列入上海“十二五”期间六大重点开发区域，将成为城市转型发展和功能提升的重要载体。10年后的前滩地区将建成集总部商务、文化传媒、体育休闲等功能为一体的城市副中心、成为国内“立体城市、垂直城市、低碳城市”的新典范。

浦东世博前滩地区(黄浦江ES4地块)，位于世博后滩拓展区和耀华地块的南端，基本情况为：

 图1 前滩区位图及至基本情况表

被称为“上海之门”的前滩功能定位为重点发展三大核心功能，即：总部商务、文化传媒、运动休闲。同时，围绕核心功能发展居住、酒店、商业购物等辅助功能，以及社区服务、专业服务、教育培训、休闲娱乐等配套功能。重点打造成体育传媒文化集聚区、非金融类跨国公司总部聚集区、“跳变型”（从传统企业向现代企业转型的大型企业）企业总部集聚区以及现代化国际社区。其中，前滩地块北面是媒体城区域；沿济阳路区域是非金融类跨国公司总部集聚区和“跳变型”企业的总部基地；轨交三线换乘区域将打造成为0.4平方公里的前滩核心区，总建筑面积140万平方米。同时，围绕核心功能发展居住、酒店、商业购物等辅助功能，以及社区服务、专业服务、教育培训、休闲娱乐等配套功能。

二、产业定位

今后5年，浦东世博园区将重点突出总部、商务、会展和文化等产业功能。前滩面积可能超过两个小陆家嘴地区，前滩的定位将是为金融中心提供服务的跨国企业地区总部集聚地，比如会计、咨询、法律、现代服务等。这就意味着，前滩的开发在功能定位上将和陆家嘴形成一种互补的金融生态。

三、开发进度

地标项目开发：目前占地面积约为34.52公顷的东方体育中心及其配套的基础设施已经建成并投入使用。规划中前滩的中心将开发一个非常漂亮的国际广场，它的周围会有美国中心、欧洲中心、亚太中心、日本中心等，创造一个更加适合跨国公司办公集聚的服务环境。作为世博园区后续开发利用的第一个区域，世博园B区被定位为“总部基地”，而经过大半年的运作后，现已有十几家央企签约入驻；与此同时，世博园A区正致力于吸引民营企业总部、外资企业的地区总部以及港澳台企业地区总部入驻。

建筑体量配比：目前，已公布的前滩地区规划用地汇总表显示，居住用地31万平方米；住宅组团用地28.67万平方米；此外，商业服务业用地以及商务办公用地分别为13.95万平方米和35.83万平方米。根据规划，未来前滩地区办公、商业、文化建筑将占总建筑量的一半，学校、医院等公共服务配套设施将占10%，其余40%的建筑由国际社区和高端白领社区组成。首批启动的项目有6-7个，地上建筑面积约100万平方米，包括国际商务区市政道路、小黄浦河道改造、惠灵顿国际学校惠、滨江绿化景观工程(友城公园)等项目。

四、开发模式总结

前滩地块转让人是上海滨江国际旅游度假区开发有限公司，为上海陆家嘴集团的控股企业，也是浦东前滩地区开发建设的责任主体和具体实施单位。开发模式主要有以下几点：

全新的开发理念和设计思路。不同于高开发强度的浦东陆家嘴金融商贸区，前滩更类似于国外的生态商务区概念（business park），通过较好的生态资源条件和景观设施、较低的开发密度和强度、较为完善的配套生活及公共服务设施，吸引现代服务业企业的总部入驻，形成宜居、宜业、宜游的新型城市商务区；在内部交通联系等方面也将统一规划设计，相比陆家嘴按地块划分的开发建设模式，具有较强的规划前瞻性。

城市综合体开发和小尺度街区组团开发相结合的开发思路。在核心区，以城市综合体为主要抓手，为满足中外跨国机构、中高端商务人士的工作、生活和文化精神需求，前滩地区将力争打造多个符合世界主要经济体不同文化习俗的城市综合体，从物业品质、物业管理、物业服务等多方位营造高度国际化的环境和氛围；而在非核心区，坚持小尺度街区的开发方式，从平面城区拓展到构筑“垂直城市”、“立体城市”、“24小时城市”，努力打造地上、地下、空中多个城市界面，让城市竖起来、立起来，让人们生活得更加舒适，环境更加宜人。

招商引资、土地廉价出让、央企加入三种途径带动发展。对于前滩的土地运营，一个新片区的项目前期投入资金占有量大，必须靠资金实力雄厚的央企才能撑起整个规划。由于按规定将来项目建成后不能在经营前出售，无法实现短期套现，因此特别适合像保利地产这样融资能力极强的大型央企以及像中华企业这样的老牌本地国企，中小开发商可能只能观望。目前，以中国中化集团公司、中信建设有限责任公司、中国铝业公司、山东鲁能集团有限公司、上海市电力公司、华电置业有限公司、中国华电工程（集团）有限公司、华电煤业集团公司、上海华电电力发展有限公司等大型企业为代表已在前滩拿地，准备投入开发。

前期交通配套先行到位发展模式。当前着重加快推进市政道路、交通等配套基础设施的规划优化和前期建设。运用节能环保、绿色低碳和信息工程等国际成熟先进技术，把前滩打造成上海“智慧城市”建设的样板和低碳环保的示范，充分释放重点区域建设的带动引领效应。前滩国际商务区道路与配套管线一期工程实现全面贯通，涉及18条道路和3座桥梁，全长12.4公里，占前滩地区道路总长的75%；涉及配套四大管线近114公里。根据规划，未来前滩地区将集聚4个公交枢纽、3个公交首末站、1个轮渡站，3条轨道交通线路，而上海市首个快速交通项目也将从奉贤南桥新城直通前滩。