“中国的城市正在逐渐失去特色，而市长们邀请世界顶级建筑师所创作的城市地标建筑并不是打造城市特色的合适之选。大城市在快速接纳上百万移民人口的同时没有时间去考虑如何树立特色。而特色的塑造需要市民参与，只有经历一代又一代的涤荡充分融合居民的智慧，才是城市的特色。”德国规划专家克劳斯·昆兹曼仅仅通过英文资料了解到的中国城市化，就比国内很多专家来的更加深刻。当中国的城市更新如火如荼的开展着，一位德国人的冷静思考，几乎看见了我们的所有软肋。

社会在不断进化，城市也在高度同质化。这些年，我也行走过国内不少城市，每到一处，都会加深我的疑惑：去A市的一个小县城和到B市的一个小县城，为什么都一样了。其实，若仔细想想，这种情况也是理所当然。在高强度，快节奏的今天，效率务实悄然走到了我们价值选择的前列。为了经济效益，为了产业发展，那些破破烂烂的“老房子”消失在不断扩大的城市边界内。但是，倘若城市总是沿着一定的轨迹发展，我们是否可以认真研究国内外城市更新的成功案例，借助前车之鉴，找寻两全之策。

现代与传统的融合

——新加坡中国广场

在新加坡就有这么一块地方，它叫中国广场，是新加坡最早实现城市化的片区之一。中国广场地段邻近新加坡CBD和牛车水历史保护区，其中遗留了一些老旧空置的传统店屋，有历史、建筑、文化等方面的价值。然而不断恶化的居住环境和周边金融发展对土地的需求使其成为城市更新的重要地段。历史文化价值和经济价值的博弈使政府面临保护与开发的抉择。

中国广场详细城市设计总平面图(1994)

提出选择性保留和再利用并打造特色公共活动中心的开发思路。在对建筑进行细致的评估和商业潜力分析的基础上，新加坡城市重建局决定采取新的发展和选择性保护相结合的发展策略。项目整个地块被划分为大小功能各异的地块，出售给发展商。其中确定为拆除重建的部分主要用来建设办公楼，强化商务中心地位，确定为新旧结合的地块主要用于商店、办公、餐饮、娱乐功能，形成步行街区，并结合传统建筑营造室外活动空间，为区域带来丰富的夜生活。同时预留土地用于建设停车楼和员工餐饮楼。

充分考虑市场操作及可行性的开发策略。中国广场的开发主要通过政府土地租售计划操作，政府负责征购和整合土地并制定城市规划要求，然后出让给私人开发商建设和运营。而城市设计方面也充分考虑了市场操作。延续整体历史氛围是中国广场城市设计的基本概念，可是遗留的店屋分布零乱，完全保留会使剩下的地块过于零碎，难以开发。考虑到单栋店屋的保留价值不高，故城市设计框架中保留了成片的店屋，迁移少量零散的，使剩下各地块均大于2000㎡，便于开发。这些地块沿主要城市道路外侧分布，建设多高层建筑，与CBD景观相协调，而最终保留的店屋主要在聚集在地块内部，用作商业餐饮，营造历史氛围。

新加坡中国广场通过该项新旧结合的城市更新，目前已成功转型为一个具有独特城市风格的片区，大量被修复的店屋与新建的高层建筑结合在一起，承载着包含办公、零售、餐饮、艺术、文化的丰富的使用功能，成为城市一个重要的商业和娱乐价值增长点。

新加坡中国广场（China square ）

功能与容量的叠加

——东京池袋副都心区域

在日本东京有一个重要的交通枢纽，它就是池袋站。日均乘客流量达250万人次，是世界第二繁忙的轨道交通站，车站两侧及地下设有大规模百货店和各类商业设施，与车站形成综合体，车站两侧主要街道上也有大量商业和办公建筑，形成一个依托池袋车站，面积约1 km²的副都心区域，也是丰岛区政府所在地。与东京其他繁华区域不同的是，该地仍有不少风景宜人，能体会到近代都市风情的街区，但建筑老化，住宅、零售店铺及餐饮娱乐店等杂乱无章地混搭的问题也造成消防隐患和街区环境质量逐步下降的趋势。位于老旧街坊内的丰岛区政府大楼是东京23个区中最老旧的区政府办公楼，新建区政府大楼面临财政困难，因此如何在该区域注入城市发展新动力显得十分迫切。

确保高效合理使用土地并满足各方要求，是该项目顺利推进的重要因素。《都市再开发法》促成该项目实现的关键在于允许改变容积率上限，确保权益各方的利益并提供建设资金，也通过项目使城市的公共绿化、公共空间和公共通道网络等方面显著提升。新增建设容量除了公共空间外，用于市场销售以获得建设资金，原权益方可以用自己的土地和建筑换取同等价值的新建筑面积，而无需支付建设成本。在这个项目中，居民用原有房产换取了各自的新住宅或者是新大楼裙房部分的商铺或办公面积，区政府也遵守同样的价值标准，以原小学土地获得新政府大楼建筑面积的55%，而另45%的面积需要花钱购买。区政府将原政府大楼旧址通过招标方式长期租赁给民间企业进行包含剧场和音乐厅等功能的开发项目（租期76年），并一次性收取租金用于支付新政府大楼45%的面积。新政府大楼并没有带来财政负担也是获得居民同意的重要因素。

东京丰岛区政府办公楼与集合住宅一体化开发项目概况

兼顾多个方面的建筑设计方案,是项目成功的关键。在深刻理解池袋副都心城市更新层面和项目各个权益方层面对新建筑的要求后，株式会社日本设计提出了将几个功能整合在一栋建筑中的“反常”方案——地上49层的综合体建筑中，1至9层（裙房）是区政府办公楼，其中1层和2层除了公共空间外均为私人拥有的店铺和办公空间，3至9层为政府办公，10层为抗震和设备层，11至49层为住宅。服务于副都心范围的公共绿化、公共空间及地面与地下的公共通道整合在下部，满足了政府办公建筑向市民开放的意图，土地产权人的住宅位于裙房绿丘之上，在景观、便捷和安全方面非常有利——建筑整体布局十分合理，因而获得各方支持。

公共通道和生态中庭

除了城市客厅，在裙房一系列退台式屋顶上设置了立体庭园，被命名为“生态博物馆”，意图再现当地曾经的自然山水风光，栽植均选用当地城市化之前的植物种类，既是一个开放的市民公园，也是小学生绿色环保教育的学习场所。立体庭园深受当地居民喜爱，虽然面积不算大，但起到了完善当地公共绿化网络的作用，让建筑裙房外观更加富有特色，也使得这栋综合体建筑有机融入副都心城市网络。

建筑裙房立面（左）及庭园（右）

立体庭园

在一块地上实现几个建筑的功能和容量叠加，并为邻近区域提供了附加公共性功能，且没有动用市民的税金——东京丰岛区政府办公楼与集合住宅一体化开发项目为其它城市展示了开发饱和的城市核心区域今后进一步提升能级和竞争力的新途径。

笔者所思

世界上能打动人们心灵的城市风貌不一，有古朴的欧洲中世纪风情，有摩天大楼鳞次栉比的现代工业文明，有集徽州山川风景之灵气，融中国风俗文化之精华的徽派建筑，也有充满江南水乡之秀美的苏杭古镇。但那些最吸引人的，无不是你深爱的这座城市有着其它城市无法复制的美，而这种“特质”或可称为“城市内涵”，是需要我们要用心去思考，努力去挖掘。

案例无法解决所有的问题，但是它能告知我们应该持有何种态度去面对。无论是本文提及的新加坡中国广场项目，还是东京丰岛区政府办公楼与集合住宅一体化开发项目，或者是其它地区，其它城市的成功案例，它们其实都是在用自己特有的方式告知我们：不要让惯性限制了我们的思维，对于城市核心位置上承载重要功能的区域，模式转变和大型再开发是不可回避的，现有的法律法规固然重要，但面对新环境、新问题，要敢于创新，勇于突破。